浩伦原创丨关于二手房交易中的那些事儿

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作者 |吴晓宁

最近，随着义乌市政府有机更新的开展，二手房屋交易节节攀升。虽然大多数的二手房交易都已经通过中介进行交易，但对于房产中介的合同，你看懂了吗？这次，我说说房屋交易中的那些事儿。

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特别注意过户时间和付款顺序条款

特别要提醒买卖双方都要仔细看对于过户和付款时间的约定条款。很多协议都是写了“办理过户手续当日”交付尾款，但过户当日是很长一段时间，会有很多情形，建议最好约定更精准一些，区别过户手续递交还是过户手续完成后付款。

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约定的过户时间、付款时间到了，刚好有事情耽搁/钱紧张凑不起来，大家都同意延后几天，这是否需要承担违约责任？

如果经过双方同意协商改期的，相当于是大家对合同履行的时间进行了变更，双方都不需要承担违约责任。如果一方变更，对方不同意的，那就需要按合同承担延期履行的违约责任。

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耽搁了几天过户/付款，要不要承担房屋总价款20%的违约责任？

一般房屋买卖合同对于短时间的延期付款和延期过户，都不会设定20%的违约责任，如果有的，那很遗憾对方确实可以主张房款总价款20%的违约责任，但一般比较轻微的违约行为，法院对调低违约金额。所以，你的合同中如果没有约定短时间违约责任的，建议中介公司对于该条款进行更改。例如改成：延期付款和延期过户时间在30天以内的，可以按照合同总价款的万分之六支付违约金，超过30天的，守约方有权主张继续履行或解除合同，如守约方主张解除合同的，违约方除应向对方支付逾期违约金外，还得再行支付解约违约金，解约违约金可设定为房屋总价款的20-30%。

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买方已经交了定金，又在违约责任条款中约定，如果某方违约的，应按合同总价款的20%支付违约金。那如果违约的情况下，守约方是主张双倍定金呢，还是房屋价款的20%呢？或者是不是两者可以并用？

根据法律规定，定金和违约金只能择一适用。但是选定金还是违约金，这可是有诀窍的。如果定金只交很小一部分，占房款比例只有5%以下的，但是违约给你造成的损失很大，且可以提供相关依据的，例如同期房屋上涨非常厉害，可以考虑采用20%违约金主张；如果定金交付比例很高，例如高于10%以上，但违约损失没有超过10%的，守约方可以向违约方主张双倍定金，因为双倍定金的金额法院没有主动调整的权利，而违约金法院可以进行调低处理。

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现实中也可能存在实际损失不只合同总房款20%的情形，那又该怎么办呢？

根据法律规定，约定的违约金不足以弥补实际损失的，可以请求人民法院调高违约金。但为了保险起见，可以在合同中增加一条：“如果违约金不足以弥补实际损失的，还应对损失进行赔偿”。

把握了以上几点，可以基本防范正常商品房买卖的风险，但对于特殊性质的房屋买卖，如集资房、旧改房、工业土地等等，建议还是请专业律师过目为宜。

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